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从 “革人命” 到 “被人革”，贝壳招架得住吗？

海豚投研

2021-12-15

导读：打江山易，守江山难，老大的位置不好坐。

这是海豚投研的第268篇原创文章。

在《“叛逆的”贝壳：革了谁的命，又是谁的救星？》中，海豚君分析了贝壳如何通过“楼房字典+ACN中介合作+3D看房”三大策略颠覆二手房交易产业链核心环节，成为行业领头羊并提升整体服务水平。

本篇文章将从中长期竞争格局和公司成长空间角度探讨以下两个问题：

同行模仿下，贝壳的先发优势与规模壁垒是否稳固？
长期来看，贝壳还有多大的增长空间及驱动因素是什么？

一、贝壳的“王座”能一直坐稳吗？

1.1 互联网公司难以实现“降维打击”

尽管爱屋吉屋、天猫找房等互联网公司曾尝试进入房产中介市场，但均以失败告终。原因在于房产交易具有低频、高金额、长链路的特点，线下门店与经纪人紧密服务是核心环节。

来源：国信证券，长桥海豚投研

1.2 政府平台志在改良而非颠覆

深圳和杭州政府推出的住房交易平台并未意图抢夺中介商的市场份额。政府主要目的是规范市场秩序，改革方向包括独家委托和单边代理模式，有利于中介市场的规范化。

来源：公开信息整理，长桥海豚投研

1.3 中介同行模仿难度大

从房源及客源、线下门店与经纪人、IT技术三方面分析贝壳的竞争优势：

(1) 房源及客源

贝壳在房源量和客户流量上遥遥领先，但由于房源非排他性及用户倾向多平台比较，规模效应较弱。

(2) 线下门店与经纪人

贝壳覆盖的经纪人与门店数量是线下对手的5倍以上，但履约端的非必要性和低规模效应限制了平台对三方门店的管控能力。

(3) IT技术支持耗时耗钱

贝壳提供的类SaaS功能复杂且需要大量研发投入，短期内易居和我爱我家难以追上。

小结：贝壳凭借先发优势建立的规模壁垒难以被颠覆，但仍将持续面对竞争。

二、“贝壳”们的成长空间几何？

2.1 房屋交易之外的广阔天地

根据CIC报告，2019年中国住房相关服务市场规模约为7.9万亿元，其中家装市场规模为2.9万亿元，金融服务市场规模为2.9万亿元，贝壳在此领域有可观的增长前景。

来源：CIC，贝壳招股书，长桥海豚投研作图

(1) 家装业务发展潜力

家装市场分散、消费者体验差，整装模式兴起为行业整合提供机会。贝壳通过“被窝家装”APP切入家装市场，其自带流量、管理经验可复用、规模效应更高、平台作用更明显。

(2) 金融衍生服务支持成交

贝壳可通过安全支付、托管、抵押服务等方式形成业务闭环。

3.2 中介行业未来增长点

房产中介收入受交易规模、中介渗透率和佣金率影响。

(1) 二手房交易规模

随着房地产进入存量市场，二手房交易规模及中介议价能力有望提升。

(2) 一手房交易中介渗透率

在政府对房企融资强监管下，一手房交易中介渗透率仍有增长空间。

(3) 租房交易规模及渗透率

租房市场规模及中介渗透率有提升潜力。

(4) 对比成熟市场佣金率

国内平均佣金率较美国低，有提升空间。

总结：二手房交易需求向上及家装业务广阔空间为贝壳提供了成长舞台。

风险提示：本文内容仅供参考，不构成投资建议。

文章来源：【海豚投研】公众号，原文《从 “革人命” 到 “被人革”，贝壳招架得住吗？》，大数AI优化

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