易观分析
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【易观导读】近两年，传统的汽车和家居行业迅速与互联网接轨，表现不俗。但是房地产这类非标准化的产品，由于承载了国人太多的情感，在电子商务领域缓慢前行。是因为消费者观念难以转变，还是电商平台的服务做得不够？2014易观电商大会上，搜狐焦点大区总监马磊从房产电商的交易特点出发，进行深入剖析。“房地产电商最核心的就是信用。”他坚信，未来20-30年，房地产电商一定会有大信用品牌出现。
以下为演讲实录：
马磊：我们在这个行业很多年了。搜狐焦点网建立于1999年，2003年被搜狐收购了，被搜狐收购之后就是在房地产行业进行铺砖。今天我要讲的是房地产电商。
电子商务也有十多年的历史了。我之前也做了一些功课，在这样的场合，包括在很多刊物对房地产的电商探讨比较少。我希望今天讲的东西，大家有什么意见和观点可以跟我积极的响应。
电子商务跟买卖和交易的特点是密切联系在一起。房地产交易有什么特点呢？第一，每一单商品交易标的额度都很大。因此企业要做电子商务的话，将面临较高的门槛。第二，房地产每套房子都是非标准化的产品，每套房子都是独一无二的，因为位置、采光、通风、风水都不一样。这就是非标准化产品的特点。此外，如果你购买二手房，房子的装修风格也不尽相同。这是对我们做电子商务更大的挑战。
城市化进程使每一个购房行为都跟互联网联系在一起。十多年前，互联网还不是特别普及的时候，获取信息的方式是报纸、路边广告或广播等渠道。如今，互联网恰恰提供了这些工具。其实，我们买的不仅仅是房子，还买了房子周边的学校、医院，我们买的是这个房子未来升值的空间，我们买的是生活方式。
房产电商另一个特点是房地产支付流程比较长。现在房地产支付有两种，一种是付全款，一种是做按揭。这两种支付有共同点。北京和很多规范的城市都有资金监管的过程，有诚信金的需求。如果你拿到房产证，新房需要一到两年的时间，二手房方便一些，但在北京也需要两个月以上的时间。
按揭也是一样的，需要消费者付首付款，付贷款，在支付时，不像买衣服鞋子或者传统的电子商务一样这么简单，需要很长的流程。房地产是不动产的概念，今天我们讲的是住宅。
真正的电商是什么？我们现在所做的事并不是在座各位专家所说的真正的电商。而现在我们所做的平台，所涉及到的只是电商中相当于优惠券的东西。我们和新浪、搜房是一家，联合起来叫房地产三大网络媒体。原来我们就是媒体，是广告模式，现在我们收开发商的广告，这几年开始有一些新的电商起来。
我们就是一个中间的桥梁。当消费者有买房行为的时候，会看房、评估、支付，然后决策，这是我们提供的核心服务。
对于购房者来讲，我们提供实打实的优惠。对开发商来讲，某一方面是营销手段。我们知道房价涨的太猛不是开发商的原因，跟土地价格、税收有关，这是很复杂的。
现在有哪些媒体做房地产电商呢？除了互联网，还有平面媒体。房地产是中国优化程度非常低的行业。现在全中国大概有两万多家开发商。土地背后都是故事，地域化非常突出，比如说北方喜欢南北通透的，南方就喜欢低层的、水景好的房子。
房地产电商最核心的就是信用，而电子商务最大的好处，是能缩短距离。房地产是大宗交易，又是非标准化产品。购房者可能会担心，这么多钱交给一个平台，如果这个平台没有品牌效应怎么办？
我们来看这样一组数字：2013年40%的房企选择和电商进行合作，2014年有60%的房企跟电商合作。原来我们的盈利模式就是广告，现在电商能占到我们各家平台的30%以上的份额，我们可能少一些，但是我们进展速度比较快。
2013年11月，我们北京的成交金额大概是580亿。有580亿的钱是从我们帐户走的。虽然我们是老牌互联网公司，但我们也挺焦虑，最新的技术应用太可怕了。我们现在做一些互联网金融，包括我们引进新的战略合作伙伴，都是围绕信用做文章。
去年，全国房地产行业新房电商投放大概是30亿元左右。我预计今年将达到45亿元，今年电商增长大概是50%以上。现在整个中国城市化阶段和进程是不太一样。谈房价的时候，很多人知道我在房地产行干了很多年，就问我房价是涨还是跌，以前我不太懂的时候，会说肯定跌、肯定涨，现在我不敢说这个问题了。比如说杭州降价，北京是不是降价。如果有人说北京降价，那可能是忽悠你的，因为这跟城市本身发展规模，城镇化程度都有关系。买房子不仅仅用来居住，买房有很大的投资属性在里面，大家如果想清楚这个问题，就会对中国市场存在的房地产的舆论，包括一些所谓的专家关于房价涨跌的结论，有自己的判断。
去年房地产行业新房品牌网络广告市场规模达到了80亿元，今年应该是100亿元以上。我们对比前面数字，去年大概是30%左右的电商，今年到了40-50%。
未来20-30年，房地产电商一定会有大信用的品牌出现。现在我们未来的方向，都是做大信用。首先，希望我们的信息大家信得过，同时引用保证信用的意见，我们会有资金强大的银行、担保机构，甚至我们自身成为一个大的资金池。第二，互联网在线服务属性会超过媒体属性。就像电商占比越来越高一样。第三，在线服务会越来越个性化。我们抛弃过去的状态，做一对一的服务。互联网创新的地方有很多，因为毕竟是大宗买卖。
随着智慧城市的发展，房地产电商将不断创新，但是我认为主要的产品不会有太大的变化。中国城市有的是大型城市，有的是中型城市，发展阶段不一样。现在的这些产品足够未来20-30年使用。
