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物流地产正越过山丘，未来该何去何从？

运联智库
2023-12-13
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导读：物流地产在过去20年的发展历程中主要经历了哪些阶段？
本期嘉宾见证工业物流地产过去将近20年的发展，并担任过多家知名物流地产公司总经理。目前自己创业，公司平台叫“阜厚资管”，为美元基金在中国寻找优质的项目。以下是访谈内容精选。

Lucy：想先请您给我们分享一下，是什么样的一个历程让您在物流地产领域做高管这么多年、还能保持一个文人的潇洒？

Tony：我和郭德纲同龄，我们在这一代人里有一些思想家和企业家，跟他们比起来，我觉得自己籍籍无名。但我平时喜欢“舞文弄墨”，记录生活当中的点点滴滴。
人有高峰和低谷，在任何时候都不要忘记，把自己的一些心路历程娓娓道来再记录下来，以后可供自己或后人回顾。
Lucy：请您帮我们归纳一下物流地产在过去20年的发展历程中主要经历了哪些阶段？
Tony：我把它用我自己的定义归纳成四个阶段：

 第一阶段是“搭台唱戏”阶段（2002年到2008年）

“搭台”是说在中国制定物流地产的整体架构和一些建设标准。这时开始有了外资的物流地产开发商进入中国，主要是为一些外资背景的海、陆、空运的三方物流做BTS（定制）项目，这个阶段市场容量并不大，错过了也不用觉得可惜。

第二阶段是“跑马圈地”阶段（2009年到2014年）

这是物流地产开发商蓬勃向上、长足发展的一个阶段，涌现出像GLP、安博、嘉民、维龙、丰树这样各国境外的物流地产开发商。这时候的开发商可以直接从政府取得一手土地，所以发展速度非常快。

第三阶段是“百舸争流”阶段（2014年到2019年）

这个阶段是良性发展且竞争激烈的，出现了很多不同业态的物流地产兴趣者涌入这个角斗场，包括像京东、菜鸟为代表自建库的电商；以及从其他类别的房地产开发商转道进入物流地产领域的，例如万科；还有很多大型央企进入这个赛道，例如远洋、光大。

第四阶段是“越过山丘”阶段（2019年到2023年）

这时行业经历了一个高点，在这个高点又产生很大分歧。就像有人星夜赴考场，有人辞官归故里。很显著的案例像DLJ、宇培（中国物流）都是在这个阶段离场的，但这时还是有一些外资房地产投资基金进入市场。
到了这个阶段我们物流地产的行业周期已经到了一个相对“盛极而衰”的阶段，但各个基金的视角和对行业的判断也不一样，尽管有起有落，有一些外资基金还在这个行业中寻找投资的机会。
Lucy：谢谢！您刚才分享的这四个阶段让人印象非常生动，我相信很多行业外的人通过这段形象的描述也会对我们物流地产行业有了基本的认识。我知道您对美元基金特别熟悉，您如何看待外资基金在物流地产未来的前景？
Tony：我觉得不用把美元基金从推动物流地产蓬勃发展的资金里单独分离出来。美元基金之所以在市场后期形成“一边倒”的主要地位，是因为它更多的是开发型基金，它们对开发收益的获得存有一定的兴趣，而我们国内的人民币基金更多的是收益型基金。但到了后期会同质化，到了现在这个存量博弈的阶段，大家都会以收益型的基金为主。
之所以从国内看外资这几年是有一定的“退潮”现象，首先是欧美的一些核心资产出现了非常显著的“折价”，从高峰值已经跌到了原来的四五成，这对外资投资基金是一个很大诱因。
其次就是外资投资基金认为现在中国物流资产的价值还有调整的空间，从目前租金的趋势、Cap Rate(投资回报率）反弹的趋势，都能看出这个行业有调整的必要。
 另外外资基金的选择比较多，他们不会局限在一个国家，比如他们会选择买一些日本的酒店和连锁的业务，也可能是去南欧、东欧看一些和新经济相关的房地产类别，比如学生公寓等。
Lucy：好的，刚刚您讲到，过去美元的开发型基金已经在中国入场，但收益型基金还在观望，那我们是否可以理解为美元基金“退潮”其实存在误区？
Tony：可以这么理解！行业一张一弛，总有它的频度。在“百舸争流”阶段，美元基金已然大量入场，到了“越过山丘”阶段，实际上还在持续入场，这也说明了他们对中国物流地产的兴趣。
但在大量吸纳了新的开发项目以后，肯定是需要有一定的消化期。现在市场中更多的是一个存量的竞争和博弈，目前阶段大家应该致力去做的是怎样“勤练内功”，也就是提高每个项目的收益率。
Lucy：我们最近看到国资背景在大手笔的收购物流地产。那是否是意味着未来的物流地产背后的投资人这个“身份”会发生变化呢？
Tony：其实我们国内的基金一直围绕着物流地产发展存在着，只是国内的险资和信托不愿承担风险、不会介入前期的开发阶段，较多出现在后期收益稳定后的阶段。我们现在看到的国内物流地产项目分工很明确，开发由开发商来进行，将来物业成熟后，可以导入REIS或卖给国内成熟的险资。
我在2017年就职于光大时，接触到很多人寿险资这类背景的公司，了解到他们是要求收益率能兜底且每年都要现金分红。而在物流地产项目开发初期，大多数项目里都有开发贷款的，前期租金收入在还本付息后，不足以支撑每年的现金分红。
只有等到现金流较稳健时，对物流地产的资产证券化的进程才提上议程。这也是大家保险、新华人寿、平安信托等都在关注国内物流资产的原因，所以在近期也能看到一些收购成功的案例。
而外资的考虑比人民币资金会更多一些，它更希望站在一个“进可攻、退可守”的位置。现在这个阶段外资基金要把前期开发的项目转入后期收益型基金，也是有机会的，比如把投资开发收益留在里面来“垫高”总收益，所以我认为将来外资仍然可能会继续做些收购。

Lucy：好的，谢谢！请问面对竞争日渐激烈的行业环境，我们物流地产人应该怎样调整心态呢？

Tony：杰克 凯鲁亚克的《在路上》里有一句话：“当世界倾斜时，我们在低处穿行，不变的是永远自由的心。”当大家处在相对困难的低端时，需要保持自己内心的平静和向上。毕竟跳出一个时代或产业周期来看这个世界的话，你会发现工作本身是生活的一部分。再者工作总是有一个起起伏伏的过程，大家应该保持在高处“不焦不躁”，在低处也“不气馁”的心态，以一颗蓬勃向上的心去追求人生的自由！
Lucy：非常感谢Tony的鼓励! 最后想请您帮我们推荐几本书。
Tony：看书是大家在低谷期或压力较大时的一种消遣方式。大家如果对整体形势的把握感兴趣，可以去看瑞-达利欧的《原则》，书里讲到如何适应世界秩序的改变，以及对国际宏观形势的判断和控制。
对于大家在行业相对低谷期该怎样去克服障碍，我推荐夏至强的《狼道》，书里提到了狼群忠诚、合作、牺牲的品质，以及如何与强者做配合。这可能都是目前各位同仁需要去汲取的能量。

 

 

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