电商平台全托管模式增长见顶，珠三角物流地产需求降温了吗?

Steven Wang：过去2-3年，跨境电商全托管模式发展得如火如荼，珠三角地区兴起了大量的跨境电商平台托管仓的需求。例如：去年，跨境电商巨头SHEIN和TEMU就在珠三角地区建立了上百万平方米的全托管仓库。

在全托管模式的带动下，以SHEIN、TEMU、TIKTOK和速卖通为代表的跨境电商平台以及物流企业都将集货仓和托管仓设立在粤港澳大湾区的核心城市，包括东莞、广州、佛山、番禺、肇庆等，从而导致珠三角地区的电商物流地产持续升温。

不过从今年开始出现了一些新的变化。目前全球范围内可用的全货机运力基本都已投入使用，全球航空货运运力增量匮乏。再加上未来5到10年，全球可新增的货机运力非常有限，不足以支撑跨境电商高增长的需求，这直接导致电商平台全托管直发的物流模式也失去了增量。

在航空货运无法满足电商平台高增长需求、直发模式缺乏增量的背景下，电商平台都将增量空间转向了“海运+海外仓”，半托管模式逐渐成为主流。在半托管模式的影响下，海外仓需求井喷，海外本土物流资产需求急剧攀升，而国内仓储需求则相对减少，国内的一件代发仓和集货仓需求呈现出下降趋势。

其实，仓库作为一种不可位移的资产，企业在投资建设仓库时需要理性看待行业的动态发展。跨境电商行业的发展节奏是非常快速的，两三年前，国内还面临仓库短缺的问题，如今随着航空运力缺乏增量，全托管直发物流模式遭遇发展瓶颈，国内对于电商物流集货仓和一件代发履约仓库的需求开始下降。这充分反映出了跨境电商行业快速变化的态势。